Когда суд может отказать арендодателю в повышении арендной платы по договору аренды

Почему суд может отказать арендодателю в повышении арендной платы, даже если договор позволяет ее пересматривать?

Многие арендодатели полагают, что если договор предусматривает возможность ежегодного пересмотра арендной платы, например в связи с инфляцией или изменением рыночных условий, то достаточно направить арендатору уведомление о повышении ставки. При этом в договоре нередко указывается, что изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением сторон.

На практике именно такая формулировка часто становится причиной спора.

Арендатор отказывается подписывать дополнительное соглашение, продолжает платить по прежней ставке, а арендодатель пытается добиться увеличения арендной платы через суд.

Однако суды часто отказывают в таких требованиях.

Почему суды отказывают в увеличении арендной платы

При разрешении подобных споров суды применяют статью 431 ГК РФ и исходят из буквального толкования условий договора.

Если договор предусматривает возможность пересмотра арендной платы, но устанавливает, что такое изменение оформляется дополнительным соглашением, суд обычно приходит к выводу, что стороны согласовали двусторонний порядок изменения арендной платы и повысить арендную плату без согласия арендатора нельзя.

Как отмечают суды, само по себе включение в договор условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с инфляцией или иными обстоятельствами, не означает, что стороны приняли на себя обязанность заключить в будущем соглашение об изменении размера арендной платы.

Поэтому отказ арендатора подписать дополнительное соглашение не является злоупотреблением правом, недобросовестным поведением или нарушением договора.

Ошибка арендодателя при изменении арендной платы

Главная ошибка заключается в том, что арендодатели смешивают два разных механизма:

• изменение арендной платы по соглашению сторон;
• изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Это разные условия договора, которые влекут разные правовые последствия.

Если договор предусматривает изменение арендной платы только путем подписания дополнительного соглашения, арендатор вправе отказаться от его подписания. В этом случае суд, как правило, не станет подменять волю стороны и понуждать ее к изменению договора.

Суды также обращают внимание на то, что арендодатель, подписавший договор с подобной формулировкой, как субъект предпринимательской деятельности принимает риск последствий выбранной договорной конструкции. Последующее изменение рыночной ситуации само по себе не является основанием для понуждения арендатора к изменению условий договора.

В отдельных случаях суд может отступить от общего подхода, если спорное условие содержится в договоре присоединения и существенно нарушает баланс интересов сторон (п. 2 ст. 428 ГК РФ).

Как предусмотреть одностороннее повышение арендной платы в договоре

Если арендодатель рассчитывает на возможность повышения арендной платы без согласия арендатора, такой механизм необходимо прямо закрепить в договоре.

Рекомендуется предусмотреть:

– право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы;
– порядок уведомления арендатора;
– срок предупреждения о повышении;
– момент, с которого новая ставка начинает применяться;
– отсутствие необходимости подписания дополнительного соглашения.

Пример условия об одностороннем изменении арендной платы

«Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, уведомив Арендатора не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты применения нового размера арендной платы.

Уведомление может быть направлено по выбору Арендодателя:

– по электронной почте на адрес, указанный в договоре;
– через систему электронного документооборота;
– почтовым отправлением по адресу, указанному в договоре.

Уведомление считается полученным Арендатором:

– при направлении по электронной почте — в момент отправки при отсутствии сообщения о недоставке;
– при направлении через систему электронного документооборота — в момент доставки в систему Арендатора;
– при направлении почтовым отправлением — в дату вручения, а при отказе от получения либо неполучении — по истечении срока хранения почтового отправления.

Срок уведомления (30 календарных дней) исчисляется с даты получения уведомления Арендатором. Новый размер арендной платы применяется с даты, указанной в уведомлении Арендодателя, но не ранее истечения указанного срока. Подписание дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы не требуется».

Вывод

Само по себе условие договора о возможности пересмотра арендной платы не предоставляет арендодателю права на ее одностороннее увеличение.

Поэтому арендодателю, который рассчитывает на возможность повышения арендной платы без согласия арендатора, необходимо прямо закрепить такой механизм в договоре.

В противном случае условие о пересмотре арендной платы может оказаться неработающим на практике.

Информация актуальна на дату подготовки статьи — 09.06.2026 г.

______________________________________________________________________

Также рекомендуем ознакомиться со статьей Поставка некачественного товара. Что нужно знать предпринимателям. с рекомендациями для Покупателя и Поставщика при поставке товара ненадлежащего качества.